گزارش جدید از آخرین وضعیت بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران

بازار فروش آپارتمان در تهران با دو پارادوکس مواجه شده؛ به‌طوری‌که از یکسو حجم معاملات خرید بدون رشد چشمگیر قیمت، نزدیک 40 درصد جهش کرده و از سوی دیگر ارزش کل معاملات 56 درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.

کالبدشکافی تحولات بازار املاک شهر تهران طی نیمه اول امسال، دو پارادوکس بین «تغییرات قیمت با حجم خریدها» و همچنین «میانگین قیمت آپارتمان با ارزش کل معاملات» نشان می‌دهد که با تشخیص علل این تناقض‌ها، تعیین دقیق موقعیت از بابت رکود یا رونق و همچنین کیفیت آن –تورمی یا غیرتورمی- به راحتی امکان‌پذیر خواهد شد. گزارش جدید گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن از آنچه بر معاملات املاک تهران طی ماه‌های سپری شده از سال 95 گذشته است، نشان می‌دهد: به‌رغم افزایش نزدیک به 20 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در پنج ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، متوسط قیمت املاک بدون اثرپذیری از گرمای محسوس معاملات، با رشد تک‌رقمی (8 درصد) کمتر از نرخ تورم مواجه شده است که این به‌عنوان پارادوکس اول بازار که پیش‌تر و در جریان اعلام میانگین قیمت مرداد، ظاهر شده بود، در حال حاضر مطرح است. از سوی دیگر، اگر چه قیمت املاک در این فاصله با نوسان زیر 10 درصد روبه‌رو شده اما ارزش کل معاملات آپارتمان به‌عنوان پارادوکس دوم، 30 درصد رشد کرده است.

ابعاد این دو پارادوکس در ماه میانی تابستان تشدید نیز شده است به‌طوری که در مرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران با لحاظ جهش 40 درصدی حجم معاملات، حدود 11 درصد –هم مرز تورم عمومی- افزایش پیدا کرد و در مقابل، ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در این ماه، با پرش 56 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 همراه شد. بررسی‌ها درباره این دو پارادوکس، چهار علت را مشخص می‌کند و در عین حال نشان می‌دهد: معاملات مسکن همان‌طور که از ناحیه تسهیلات خرید و تحریک تقاضا در حال صعود است، در مسیر انتقال به فاز رونق در حال محافظت تورمی نیز قرار دارد. پارادوکس اول که در حال حاضر به‌صورت «جهش معاملات در عین ثبات قیمت واقعی مسکن» در بازار وجود دارد را می‌توان با تشریح نقش محافظان بازار ملک از متغیرهای تورم‌ساز، پاسخ داد.

«افزایش عرضه ناشی از میل فروشنده‌ها به بهره‌برداری از حضور تقاضا» و «عدم افزایش قیمت پیشنهادی تحت تاثیر همراهی فروشنده‌ها با توان مالی خریداران» دو محافظ معاملات مسکن در برابر تورم و تحریک قیمت، محسوب می‌شود نقش این دو به‌صورت کامل تشریح شده بود. اما محافظ سوم که در حال حاضر قوی‌تر از دو محافظ دیگر عمل می‌کند، در «مناطق گرمسیر معاملات املاک» خلاصه می‌شود. طبق اطلاعات گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن، ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در 5 منطقه پایتخت که دارای چهار ویژگی مشترک و خاص هستند، بیش از 60 درصد صعود کرد و عملا دو برابر میزان رشد معاملات کل شهر تهران افزایش یافت. مناطق 4، 5، 8، 13 و 14 در حال حاضر نقاط گرمسیر بازار ملک تهران محسوب می‌شود که از ویژگی «مصرفی، پرنوساز، متراژ پایین و دارای قیمت متعادل» در مقایسه با سایر مناطق شهر برخوردار هستند.

این پنج منطقه از یکسو طی سال‌های اخیر محل بیشترین حجم ساخت و ساز بوده که محصول آن هم‌اکنون حجم عرضه نوساز در این مناطق را افزایش داده است. از سوی دیگر، فراوانی آپارتمان‌های زیر 100 متر مربع در مناطق گرمسیر، سازگاری آنها با توان خرید مصرفی را به نسبت، در وضعیتی بهتر از سایر مناطق قرار داده است، ضمن آنکه تناسب املاک این پنج منطقه با شرایط خانه‌اولی‌ها نیز بیشتر است. از طرفی، میانگین قیمت آپارتمان در این پنج منطقه، حول و حوش قیمت میانگین شهر است. مجموعه این چهار ویژگی علاوه بر اینکه دمای معاملات املاک در مناطق پنج گانه را تا دو برابر دمای معاملات کل شهر افزایش داده، سهم این مناطق گرمسیری در فروش ماهانه آپارتمان در تهران را نیز به نزدیک 50 درصد – نصف- رسانده است.